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無駄である!

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素人の不動産投資は無駄である!

サラリーマン大家さん、会社員が本業より稼げる副業、てな感じのキャッチーなフレーズで紹介される不動産投資。

私も数年前から興味を持ち、色々と調べましたが、今はやる気はゼロです。w

最近でこそ物件調査はしなくなりましたが、今まで調査して得た知識と経験をここに報告します!

 

不動産投資のメリット

不動産投資の最大のメリットは安定収入があることが挙げられます。

その他にも団体信用生命保険に加入して物件をローンで買うことで、万が一の時、残された家族の保険になるというのもよく聞く話です。

衣食住というくらい、住まいは私たちに取って大事な物です。

入居者が長く住んでくれれば確かに安定収入は得られるでしょうが、これからの日本を考えると難しいかもしれません。

全国の空き家は820万戸!

というのも、年々上昇する空き家率と人口減少を見れば分かります。

最新の調査では全国の空き家は820万戸で、総住宅数に占める空き家率は13.5%!

10件に1件以上は空き家の状態なんですね。

 

個人的に面白いのは、空き家が多いにも関わらず総住宅数は増加傾向にあること。

これはバブルの時代から未だに囁かれる新築神話に起因する影響だと思います。

新築を建ててこそ一人前!みたいな。w

あるいは不動産投資がメジャーになって、退職した団塊世代が退職金を元に不動産投資に挑戦した結果とか?

 

話を戻すと、数値上では現時点で住むに困ることはまず無いわけですよ。

これは需要と供給の観点から見ると明らかに釣り合っていない。

どこか住みたい!と思ったらどこかしら空いているわけです。

でもそうしないのは、物件が古かったり、立地が不便だったりという理由があるんでしょう。

では、投資してリフォームして賃貸に出そう!そして集客率をあげよう!と考えるのですが、投資した結果、回収しないといけない。

回収するには少しでも家賃を高く設定したい。しかし、周辺の物件より大幅に高くすると相場が悪い。

結果、投資をしても築古物件と大差ない賃料で貸し出すことになると…。

 

それから、少子高齢化も無視できません。

ただでさえ空き家率は上昇傾向であり、人口減少も加速しています。

このことから今後は更に空き家率は増えていくことでしょう。

管理できないリスクが多い

私が不動産投資をやめた理由には、管理できないリスクが多いことも挙げられます。

安定収入を得るには、善良な入居者が長く住んでくれることが前提です。

空き家が続けば無収入(どころか固定資産税などで実質赤字)ですし、賃料の滞納がある入居者がいたら最悪ですね。

クレーマーが居着いてもしんどいです。頻繁にリフォームを要求されたら商売になりませんよ。あと、天災もリスクです。

賃料の値下げもリスクになります。築年数の経過に伴って賃料の値下げを要求されるケースもありますし、そうなると当初想定した利回りは確保できません。

私が物件を探してた頃も、高い利回りの物件ってそうそうありませんでしたが、それに加えて更に下がるとしたら回収できるのはいつになるやら…。

リフォームすると更に利回りは落ちますよ。

資産の流動性が低い

不動産は単価が高い上に分散投資もできない。資産の流動性が低いこともリスクなんです。

例えば大学の側や大型店舗の側にアパートを建てたとして、もし大学や大型店舗が潰れたら、アパートの価値は急落しますよね。

今後急激なインフレになった時、銀行金利がめちゃくちゃ上がることもあるかもしれません。(不景気しか知らない世代なので想像できませんがw)

世界を見るとここ数日でドル円相場は急激に円安になりましたし、何があるのか分からないのが経済です。

見通しの効かない中、資産を不動産に固定してしまうのは如何なものか。

投資対象は不動産以外にも山ほどありますし、資産は流動産がいいです。

 

と、こんなわけで、私は不動産投資をやりませんでした!

その代わり確定拠出年金REITに少額の投資をしていますよー。

調査してて分かったんですが、いい物件って素人には回ってこないんですよ。

不動産屋さんというプロもいますし、市議とか県議が…

 

…おっと、誰か来たようだ…

 

不動産投資は無駄!
これからは空き家増加、人口減少
投資対象は不動産だけじゃない